Пятно застройки: как расположить дом на земельном участке?

ВАЖНОСТЬ ПЛАНИРОВКИ ПО ПЗ

Перед тем, как приступить к строительным работам, необходимо выбрать оптимальное место. В отдельных случаях место застройки регламентируют заблаговременно (например, планы застройки есть в коттеджных поселках). Но чаще всего приходится принимать во внимание такие факторы, как границы ПЗ, роза ветров, расположение коммуникаций, растений и других объектов. Так можно определить места, подходящие для размещения жилого дома, гаража, беседки.

Основной характеристикой ПЗ является ее площадь, с расчета которой начинаются планировочные работы на участке. При грамотной подготовке можно достичь следующих целей:

• Выбрать проект дома, который будет идеально подходить для условий участка.

• Обеспечить оптимальный инсоляционный режим жилых помещений.

• Определить необходимое количество материалов для теплоизоляции наружных и межкомнатных стен. Это позволит сэкономить средства на обогреве дома в холодное время года и охлаждении в жаркий сезон.

• Сократить расходы на отдельные строительные операции (к примеру, земляные работы при выкопке котлована для подвала).

КАК РАССЧИТАТЬ ПЛОЩАДЬ ПЗ?

При планировании ПЗ жилого строения необходимо рассчитать его площадь в квадратных метрах. Легче всего это сделать, когда у дома стандартная форма — прямоугольная либо квадратная. Площадь такой несложной проекции (по факту, площадь ПЗ) определяется умножением двух значений:

• Ширина проекции — определяется по красной линии, идущей вдоль главного фасада.

• Глубина проекции — длина торцевой стены.

Если здание имеет более сложную конструкцию, произвести точные расчеты не всегда получается. Но так как планировка участка невозможна без определения площади ПЗ, применяются следующие методы:

• ПЗ рассчитывают по контуру наружных стен на высоте цоколя (отмостку не включают в ПЗ).

• При расчете учитываются все выступающие элементы, относящиеся к проекту (крыльцо, терраса, гараж).

• Если дом построен на специальных опорах, то в ПЗ включается пространство, находящееся под зданием.

СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ОСОБЕННОСТИ ПЗ

При разработке проекта важно соблюдать нормативы застройки территории под ИЖС, а также необходимо представлять, с чего начинается строительство дома. Для поиска нужной информации следует обратиться к нормативной базе:

• Градостроительный кодекс. В нем содержатся основные нормы, регулирующие градостроительные отношения.

• СНИП 11-3-99. Регламентирует порядок получения разрешений для ведения малоэтажной жилой застройки, а также требования к содержанию, разработке, согласованию и утверждению проекта планировки территории.

• СНИП 31.02.2001. Регламентирует требования к строительству зданий на участке.

Указанные нормативные документы определяют особенности ПЗ, к которым относятся:

• Общая площадь. Представляет собой сумму площадей всех отапливаемых помещений дома. В их число входят не только жилые комнаты, но также кухня, коридор, холл, тамбуры и встроенные шкафы. Площади террас, веранд, балконов и лоджий не учитываются. Максимальное значение не должно быть больше 1500 м2.

• Этажность строения. В жилом доме не должно быть больше трех этажей. Но это требование распространяется только на капитальные этажи, поэтому площадь здания может увеличиваться за счет обустройства мансардных и цокольных этажей, а также подвалов.

• Количество спален и ванных. Считается, что в доме должно быть одинаковое количество спален и санузлов. Но несоблюдение этого правила не влечет никакой ответственности, поэтому при проектировании дома часто ограничиваются одной полноценной ванной комнатой и санузлом (в котором можно установить душевую кабину).

• Размеры здания. Они должны соответствовать ПЗ и не выходить за пределы красных линий.

• Расположение строения на ПЗ. Расстояние между домом и дорогой должно быть не менее пяти метров, между домом и проездом — не менее трех метров.

РАЗБИВКА ПЗ

Разбивка ПЗ производится после утверждения проекта путем выноса контуров проектируемого здания на участок (в натуру). Процесс разбивки состоит из следующих действий:

• Подготовка площадки для строительных работ: участок освобождают от растительности, производят выравнивание и уплотнение грунта.

• Определение на местности координат постройки, указанных в проекте.

• Привязка места размещения здания к красным линиям, которые являются главным ориентиром.

Если разбивка проведена правильно, то главный фасад здания должен располагаться вдоль красной линии.

После окончания разбивки ПЗ выполняют контрольные замеры. Для этого по диагоналям фундамента растягивают шнуры. Диагонали должны быть одинаковой длины, не допускается даже минимальная разница. При наличии отклонений углы строения будут не прямыми, что приведет к сложностям при монтаже кровли и пола.

НЕСОБЛЮДЕНИЕ ГРАНИЦ ПЗ

Бывают ситуации, когда здание возводится за пределами ПЗ. Строительные нормы запрещают выходить за красные линии, поэтому при регистрации здания, построенного с нарушением СНиП, возникнут сложности.

Есть три варианта решения проблемы:

• Зарегистрировать право собственности в уведомительном порядке. Это новый, упрощенный способ регистрации строений. При отказе придется обращаться в суд.

• Регистрация здания, построенного с нарушениями, может быть проведена на основании решения суда. Но в результате можно получить штраф за самовольную постройку. В худшем случае придется перестраивать или даже сносить дом.

• Зарегистрировать строение как нежилое. Хотя проблем с регистрацией не возникнет, но не каждый владелец согласится на такой вариант.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Возвести дом можно в любом месте участка, однако при строительстве необходимо соблюдать нормативные документы. Для правильного размещения пятна застройки нужно знать площадь здания, для расчета которой применяются конкретные правила. Точное определение красных линий позволит узнать, хватает ли места для размещения объекта, не выйдет ли он за пределы пятна застройки.