Дуплекс: понятие, характеристики, особенности, которые необходимо учитывать перед его строительством

ОСОБЕННОСТИ ДУПЛЕКСОВ

Если сравнивать типовой дуплекс с таунхаусом, или с индивидуальным коттеджем, то дуплекс имеет целый ряд отличий, выраженных:

1. Внешним видом и планировкой помещений. Обычно дуплексы строятся по проектам с зеркальной планировкой. К примеру, две отдельные секции визуально совершенно одинаковы, вместе с тем каждая из половин такого домовладения оборудована отдельным входом. Кроме того, обособленные половины разделены массивной и хорошо звукоизолированной стеной, выполненной из газобетонных блоков, либо же из кирпича.

Как правило, типовые дуплексы состоят из двух этажей: внизу находится кухня и гостиная, а второй этаж занимает ряд жилых помещений (спальни, детские комнаты, прочие). Вместе с тем большое распространение получили как одноэтажные, так и трехэтажные дуплексы со средней жилой площадью каждой жилой половины – 140-150 квадратных метров;

2. Увеличенными оконными проемами. В большинстве случаев окна выходят на восточную сторону, что позволяет уменьшить расходы на обогрев помещений и сформировать видимость простора;

3. Устройством коммуникаций. Каждая обособленная половина дома имеет свою инженерную сеть: отопления, канализации, а также водоснабжения, поэтому семьи оплачивают счета ЖКУ по показаниям отдельных счетчиков;

4. Цокольным этажом и мансардой. Планировка дуплексов позволяет обустраивать данные помещения;

5. Земельным участком. Как правило, дуплекс возводится на земле, которая делится на две половины, чтобы пользование этими участками также было раздельным. Земля может использоваться для выращивания садовых деревьев, обустройства детской, или спортивной площадки, прочие.

ОТЛИЧИЯ ДУПЛЕКСОВ ОТ ТАУНХАУСОВ

Основное отличие дуплексов состоит в количестве обособленных секций, а также в их площадях. К примеру, таунхаусы включают от 5 до 16 небольших отделенных домовладений, а в дуплексах поживает не более двух семей.

Каждое домовладение в таунхаусах оборудовано отдельным входом, а придомовой земельный участок, как правило, не делят между всеми собственниками. В дуплексах же на каждую семью приходится собственный участок земли. Кроме этого, семьи в дуплексах располагают значительно большей жилой площадью, чем семьи в таунхаусах.

Дуплексы лучше звукоизолированы, потому что соседствующие семьи разделяются единственной общей стеной. В таунхаусах, семьи, как правило, соседствуют с двумя, или тремя семьями (жильцами), причем с нескольких сторон.

ПРАВОВОЙ СТАТУС ДУПЛЕКСОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В действующем законодательстве не приводится точного определения дуплекса, однако такие домовладения именуются «домами блокированной застройки», иначе говоря – это жилые дома, расположенные в одну линию с иными домовладениями. Причем каждый из обособленных домов оборудован собственным входом, а семья, которая в нем будет проживать, будет соответственно располагать собственным земельным участком.

Несколько лет назад категорию «блокированных домов» отнесли к группе жилых помещений, то есть ее причислили к квартирам и коттеджам. Что это означает?

Это означает, что собственники блокированных домов теперь вправе:

• Подавать документы на присвоение этому жилью кадастровых номеров;

• Строить такие домовладения, руководствуясь правилами, распространяющимися на долевое строительство;

• Регистрироваться (по-старому «прописываться») в таких домовладениях;

• Претендовать на получение ипотечных кредитов на возведение дуплексов.

ОСОБЕННОСТИ ВОЗВЕДЕНИЯ ДУПЛЕКСОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Возведение дуплексов в нашей стране может осуществлять как лицензированный подрядчик, так и обычный гражданин. Но важно учитывать, что оформление строительства дуплекса будет более сложным, нежели оформление строительства обычного коттеджа.

1. Дуплекс разрешается возводить исключительно в пределах земельного надела, на который получено ВРИ, что предполагает возможность строительства на данной земле «Блокированной жилой застройки». Проще говоря, если возвести дуплекс на земле, выделенной для ИЖС, то с таким трудом возведенное домовладение может быть отнесено в разряд «самовольных построек», а само здание, с высокой долей вероятности обяжут снести, причем за средства его владельца.

Для справки:

Именно ВРИ будет определять какие виды объектов можно возводить на конкретном участке земли. Например, ВРИ может предусматривать возможность строительства блокированной жилой застройки, ИЖС, разрешать садоводство, прочие. При этом каждый вид разрешения имеет собственный код, учитываемый в специальном классификаторе.

2. Строительство дуплекса может выполняться только после оформления проектной документации. Более того в ряде случаев проектная документация должна проходить специальную экспертизу. Еще до начала строительных работ – собственнику необходимо получить официальное разрешение, а после возведения объекта потребуется еще одно разрешение, позволяющее ввести дуплекс в эксплуатацию.

Участок земли, на котором возведен дуплекс, как правило, целостный. Но успешно завершив процедуру ввода нового дома в эксплуатацию, владельцы вправе эту землю разделить. Раздел предполагает выполнение межевания, осуществляемого за личные средства владельцев земли. По завершении межевания необходимо пройти регистрацию разделенных земельных участков в Росреестре.

После того, как будет завершено строительство объекта, каждый из его собственников (семей) становится полноправным владельцем одной половины дуплекса и получит собственный почтовый адрес.

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ, КАСАЮЩИЕСЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДУПЛЕКСА

Требуется ли разрешение соседей на проведение ремонтных работ в дуплексе?

Получение разрешения на проведение ремонтных работ от ваших соседей потребуется лишь при реконструкции жилого здания.

Работы, считающиеся реконструкцией здания:

• Изменение этажности;

• Расширение площади;

• Возведение надстроек, а также проведение иных работ, предполагающих капитальное переустройство существующего здания.

СПЕЦИФИКА ПРИОБРЕТЕНИЯ ДУПЛЕКСА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В настоящее время предлагается множество готовых дуплексов. Но важно учитывать, что многие объекты возводились не опытными подрядчиками, а лично гражданами, поэтому в таких жилых зданиях нередко выявляется масса ошибок.

Еще до приобретения дуплекса стоит изучить проект здания и правоустанавливающий документ, на основании которого нынешний собственник владеет этим жильем (его частью). Учитывайте также правовой статус приобретаемого домовладения. Понятно, что дуплексы считаются домами блокированной застройки. Однако ввиду того, что к данной категории эти домовладения отнесены сравнительно недавно, то преимущественная часть дуплексов ранее оформлялась в статусе обычных коттеджей, либо же МКД.

КАКОЙ СТАТУС МОЖЕТ ИМЕТЬ ДУПЛЕКС?

С правовой точки зрения дуплекс может считаться:

• Домом блокированной застройки. Данный статус считается самым комфортным для жизни в дуплексе, что предполагает четкое разделение дома. Поэтому собственник без особых трудностей может продавать, либо же сдавать принадлежащее ему жилье в аренду, причем без получения разрешения на это от своих соседей;

• Индивидуальным домом в долевой собственности. Эти дуплексы, как правило, возведены на землях, выделенных под ИЖС, поэтому имеют один адрес. Это домовладение оформлено в статусе одного объекта, а две семьи распоряжаются зданием по праву долевой собственности. В случае, когда один собственник примет решение о продаже, либо о сдаче своей половины дома в аренду – ему придется просить на это согласия у соседей;

• Многоквартирным домом. Эти дуплексы считаются двухквартирными домами, поэтому придомовая территория, а также иное имущество – считается общим и не может быть разделено, так как является лишь частью общей собственности. По этой причине возведение пристройки, обустройство мансарды, либо цокольного этажа с правовой точки зрения – попросту невозможно;

• Апартаментами. Дуплексы могли оформляться как коммерческая недвижимость. В большинстве случаев это практиковалось на территории рекреационных зон, либо на курортах. Владение таким жильем не предполагает возможности получения постоянной регистрации, а кроме того – собственники таких домов (их части) платят более высокий налог на имущество.

СИЛЬНЫЕ И СЛАБЫЕ СТОРОНЫ ДУПЛЕКСОВ

В дуплексах удачно сочетается комфортная жизнь в квартире и простор проживания в загородном доме. Семья располагает большим домом, который можно обустраивать с учетом своих вкусов и предпочтений. Кроме этого, семья вправе распоряжаться полноценным земельным участком.

Само домовладение, при грамотном подходе к его возведению и звукозоляции – практически ничем не уступает индивидуальным коттеджам. Однако цена дуплексов более приемлемая, что объясняется разделением основных расходов на его обслуживание между соседствующими семьями.

К недостаткам дуплексов стоит отнести более сложный в правовом отношении процесс оформления строительства, если сравнивать эту процедуру, например, с оформлением возведения коттеджа.

Покупая готовый дуплекс, присутствует риск выявления серьезной ошибки, которая в будущем может стать причиной неприятностей.

КОМУ НАИБОЛЕЕ ПОДХОДИТ ДУПЛЕКС?

Такое жилье является хорошим вариантом для тех, кто мечтает переселиться за черту города, но не в силах приобрести отдельный коттедж, либо частное домовладение.

Дуплексы станут практически идеальным жильем для людей, желающих проживать рядом с семьей родственника, либо же с семьей, с которой дружат уже много лет. В таком случае возможно ведение раздельного хозяйства, оставаясь при этом всегда рядом